A cura dell’avvocato Antonio Viggiano
La disciplina delle locazioni di immobili urbani è frutto della stratificazione intervenuta negli anni partendo dalle norme del codice civile degli artt. 1571 ss., integrate dalla legge n. 392/1978 e, successivamente, dalla legge n. 431/1998.
Le locazioni di immobili urbani si distinguono in tre categorie:
- locazioni ad uso abitativo, regolate dalla legge n. 431/1998 e dal codice civile
- locazioni commerciali, regolate dalla legge n. 392/1978 e dal codice civile
- locazioni uso diverso, regolate dagli artt. 1571 e ss. del codice civile
Le locazioni abitative devono sempre avere forma scritta, devono essere registrate, a pena di nullità, e sono classificabili in quattro categorie:
- locazioni a canone libero, utilizzabili per la maggioranza dei casi, le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone e le modalità di pagamento. La durata minima (quattro anni) è inderogabile, perché prevista dalla legge 431/1998, e per il locatore il rinnovo automatico alla prima scadenza (ulteriori quattro anni) è obbligatorio.
- locazione a canone concordato, le parti devono determinare il contratto tenendo conto dei parametri delineati dalle associazioni di categoria dei proprietari di immobili e dei conduttori. La durata minima (tre anni) è inderogabile, perché prevista dalla legge 431/1998, e per il locatore il rinnovo automatico alla prima scadenza (ulteriori due anni) è obbligatorio.
- locazioni transitorie, una o entrambe le parti può avere bisogno di soddisfare un’esigenza abitativa non duratura perché derivante da mobilità lavorativa, connessa allo studio, all’apprendistato e alla formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali. La legge fissa la durata minima di un mese e quella massima di diciotto. Nelle aree metropolitane l’ammontare del canone deve rientrare nei parametri del canone concordato (DM Trasporti n. 2 c. 2 del 30.12.2002).
- locazioni turistiche, volte a soddisfare esigenze abitative non primarie. Il canone è liberamente determinato dalle parti, non ci sono limiti di durata, ma se eccede i trenta giorni il contratto dev’essere registrato.
Le locazioni commerciali sono quelle in cui il locatore concede in godimento al conduttore un immobile, per una durata determinata, da destinare allo svolgimento di attività economiche produttive di reddito sia di impresa che di lavoro autonomo. Sono regolate dalla legge 392/1978 e dagli artt. 1571 e ss. del codice civile. Gli elementi obbligatori del contratto sono gli estremi identificativi e i dati catastali dell’immobile, l’ammontare del canone dovuto e l’uso convenuto. La durata minima non può essere inferiore a 6 anni, alla prima scadenza il locatore non può esercitare la disdetta (se non in pochi e tassativi casi) ed il contratto si rinnova automaticamente.
Il contratto deve avere forma scritta e dev’essere registrato, a pena di nullità.
Locazioni ad uso diverso, convenzionalmente classificate come locazioni pertinenziali, sono riferite a box auto, cantine, solai ed altre pertinenze. Il canone è libero, non è prevista una durata minima ma non può eccedere i trenta anni, ex art. 1573 c.c..
La “cedolare secca” consente al proprietario/locatore di pagare le imposte in misura agevolata perché il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, ma è prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non lochino l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.
Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
