Articolo dell’avv. Antonio Viggiano
Con l’ordinanza n. 29924 del 13.10.2022 la Suprema Corte di Cassazione è tornata ad affrontare un tema ricorrente ovvero quali sono le conseguenze in caso di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, nel quale le parti convengano la consegna anticipata del bene prima della stipula del contratto definitivo.
La vicenda traeva origine dal rapporto iniziato dalle parti dapprima nella forma di un contratto di locazione e poi trasformatosi in un rapporto obbligatorio avente ad oggetto l’impegno del locatore/promittente venditore a trasferire al conduttore/promissario acquirente il diritto di proprietà dell’immobile.
In presenza di una espressa domanda di usucapione avanzata dal promissario acquirente, la Corte ha dovuto preliminarmente attribuire una veste giuridica alla consegna anticipata del bene promesso in vendita ed ha concluso che in caso di contratto preliminare di compravendita, allorquando venga convenuta la consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
La premessa di tale ricostruzione teorica, quindi, parte dall’assunto che la relazione del promissario acquirente con la cosa sia classificabile non come un possesso utile a giustificare una usucapione, previa dimostrazione dell’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c., ma come una mera detenzione qualificata.
Da questa conclusione scaturisce il corollario secondo il quale, in caso di detenzione qualificata non trova applicazione l’art. 1150 c.c., che attribuisce al possessore, al momento della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all’indennità per i miglioramenti apportati alla cosa. Secondo la Corte, infatti, la natura eccezionale della norma ne impedisce l’applicazione analogica alle fattispecie di detenzione qualificata, come quella del promissario acquirente che abbia ricevuto il bene promesso in vendita prima della stipula del definitivo.
Al promissario acquirente/detentore qualificato, pertanto, non spetterà né il diritto alla indennità per le migliorie apportate al bene previsto dall’art. 1152 c.c. né il diritto di ritenzione previsto nella stessa norma, in quanto spettanti unicamente al possessore in buona fede.
